Et si proposer la substitution d’un prestataire défaillant pouvait être une solution à la caducité du contrat de location ?

Share

« Mieux vaut prendre le changement par la main avant qu’il ne nous prenne par la gorge ». W.Churchill.

L’article ci-après analyse une décision de la Cour d’appel de Paris – Chambre 10 – 15 octobre 2018 n°17/04419.

Selon une jurisprudence désormais établie, « il est de règle que les contrats concomitants qui s’inscrivent dans une opération incluant une location financière ou de crédit-bail sont interdépendants et que la résiliation du contrat principal entraîne la caducité de l’autre » [1].
En effet, plus de différence entre location financière et crédit-bail, la Haute Juridiction pose désormais que la résolution d’un contrat de vente financé par crédit-bail emporte caducité de son accessoire [2]. Il n’est donc pas surprenant que la Cour d’appel de Paris pose cette règle comme préalable dans ses motifs.
Sa décision n’est donc que l’application immuable de la jurisprudence de principe applicable dans ce domaine.

Que dire de plus ?
Une phrase des motifs contestant un des arguments avancés par un des loueurs en 1ère instance [3] doit cependant attirer l’attention des loueurs. Ainsi, si l’une des sociétés loueuses avait soutenu devant le Tribunal de commerce « qu’elle a informé Z A qu’elle pouvait passer par un autre prestataire », la Cour d’appel constate qu’« il n’est par ailleurs justifié aucune proposition de substitution de prestataire de maintenance au profit de la société Z A, au lieu et place du prestataire défaillant. »

Certes, dans ce cas d’espèce, la maintenance était intégrée au contrat de location financière mais pourrait-on imaginer que, si le loueur avait formellement proposé au locataire de faire appel à un prestataire de remplacement, la décision aurait été autre. Là est ma question.
Si l’on revient à la source, la Cour de cassation dans ses deux arrêts de principe du 17 mai 2013 est venue « préciser les éléments caractérisant l’interdépendance contractuelle, en qualifiant d’interdépendants, qualification soumise à son contrôle, les contrats concomitants ou successifs s’inscrivant dans une opération incluant une location financière » [4].
Cette position semble retenir une approche objective : les contrats concomitants ou successifs incluant une location financière sont interdépendants et la résiliation à bon droit de l’un des contrats entraine l’anéantissement de l’ensemble des contrats interdépendants.
Néanmoins, l’origine de cette jurisprudence vise à ne pas laisser à la charge du client le paiement de loyers sur des biens qui sont défaillants par la disparition ou l’inexécution du prestataire.

Penchons-nous maintenant sur l’article 1186 du Code civil, issu de l’ordonnance du 10 février 2016 : « Un contrat valablement formé devient caduc si l’un de ses éléments essentiels disparaît. Lorsque l’exécution de plusieurs contrats est nécessaire à la réalisation d’une même opération et que l’un d’eux disparaît, sont caducs les contrats dont l’exécution est rendue impossible par cette disparition et ceux pour lesquels l’exécution du contrat disparu était une condition déterminante du consentement d’une partie. La caducité n’intervient toutefois que si le contractant contre lequel elle est invoquée connaissait l’existence de l’opération d’ensemble lorsqu’il a donné son consentement. »

Le 2ème alinéa de cet article évoque l’exécution de contrats nécessaire à la réalisation d’une même opération.
Il y a donc lieu de penser que si, plutôt que s’arc-bouter sur l’indépendance des conventions comme on le voit encore dans les arguments portés par les conseils des sociétés de location et… dans les contrats de location eux-mêmes, les loueurs intégraient à leur dispositif contractuel la possibilité de substituer au prestataire défaillant un prestataire de remplacement aux conditions d’origine, a fortiori lorsqu’ils perçoivent pour le compte du prestataire défaillant le coût des prestations qu’ils lui reversent ensuite, les locataires auraient quelques difficultés à soutenir que l’anéantissement du contrat de prestation (par disparition du prestataire ou inexécution de sa part) entraîne « automatiquement » la caducité du contrat de location.

Certes, la prise en compte du risque opérationnel du loueur lié à une intégration des prestations externes n’est pas à négliger mais le risque opérationnel existe bien, que le loueur accepte que les prestations du prestataire soient interdépendantes des siennes ou qu’il tente, improbablement, de les rendre indépendantes.
Néanmoins, il ne suffit pas d’affirmer simplement cette faculté de substitution du prestataire initial par un prestataire de remplacement au sein de l’ensemble du dispositif contractuel (contrat avec le partenaire/prestataire et contrat de location), il convient également de prévoir les modalités opérationnelles et juridiques de cette substitution car la complexité technique des prestations assurées ainsi que le régime des droits de propriété intellectuelle détenus par le prestataire d’origine contraignent à ce qu’une cellule interne ou externe au loueur anticipe cette substitution par la mise en place de remises à « bon droit » et de tests réguliers des éléments indispensables à cette substitution. Dans le cas contraire, la substitution est vouée à l’échec.

La continuité du service assurée au locataire est, de mon point de vue, le remède à la caducité du contrat de location, ce quelle que soit la cause de la résiliation du contrat de prestation initial (liquidation judiciaire, inexécution du contrat par le prestataire …). Encore faut-il s’être donné les moyens opérationnels et juridiques de l’assurer.

Par Christelle FORT
Avocate au Barreau de Poitiers
Paru le 22/02/2019 – LE VILLAGE DE LA JUSTICE

 

[1] Cour d’appel de Paris – Chambre 10 – 15 octobre 2018 n°17/04419.
[2] Cour de cassation, Chambre mixte, 13 avril 2018, 16-21.345.
[3] Tribunal de commerce de Paris – 9ème chambre – 20/02/2017.
[4] https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/chambres_mixtes_2740/arrets_n_26504.html

Location Financière et Interdépendance des Contrats : 2017, rien ne change, tout se précise !

Share

par maître Fort, avocat

ff

Il va désormais de soi que toute opération intégrant plusieurs contrats dont un contrat de location (financière ou crédit bail), conclus concomitamment ou successivement, entraine l’interdépendance desdits contrats et ce, malgré toute clause contraire. (1) Si on se penche sur les contentieux foisonnants intervenus depuis 2013, on constate que cette jurisprudence constante semble être bien intégrée par les locataires.

Toutefois, à vouloir trop courir, on trébuche. L’analyse approfondie des différentes décisions fait apparaitre des précisions qui avaient probablement échappé à certains.

Ainsi, pour pouvoir obtenir la caducité du contrat de location, encore faut-il que la défaillance du prestataire soit avérée, le prestataire mis en cause(2) et le contrat correspondant résilié ou résolu. Tant que la chaine contractuelle existe, les loyers restent dus.(3) Ainsi, selon la Cour d’Appel de Versailles(2), « l’interdépendance des contrats retenue ci-dessus a pour effet de lier le dénouement des conventions » et d’en déduire que « la conséquence de la résolution d’un contrat de prestation de services interdépendant avec le contrat de location financière est limitée à la caducité de ce dernier, à compter du jour de sa résolution ». C’est d’ailleurs ce que confirme la Cour de cassation, qui rejette le pourvoi d’un loueur et le condamne aux dépens en décidant « qu’en l’état de ces constatations et appréciations, faisant ressortir que la résiliation du contrat de maintenance avait pris effet dès cette date, la société (…) ayant cessé d’exécuter ses obligations, la cour d’appel en a déduit à bon droit que le contrat de location était devenu caduc à compter du même jour ». Ainsi, on ne peut revendiquer la caducité d’un contrat interdépendant que lorsqu’on est en mesure de s’appuyer sur une résolution judiciaire ou de démontrer la résolution contractuelle incontestée de l’autre contrat interdépendant.

Mais si l’on se place du côté du loueur ou du prestataire, la difficulté qui se fait jour est que chaque accord contractuel (contrat de prestation d’un côté et contrat de location de l’autre) est susceptible d’impacter l’autre. Du fait de l’application stricte de cette règle d’interdépendance et de la conséquence de caducité qui en est tirée par la Cour de Cassation, cela est le cas même en l’absence de résiliation pour faute d’un des contrats.

Ainsi, dans un arrêt du 12 juillet 2017(4), la Cour de Cassation casse et annule la décision de la Cour d’Appel de Nancy du 08 avril 2015, en ce qu’elle avait fait droit à la demande de la société prestataire. Celle-ci réclamait en effet, soit d’accepter l’installation d’un nouveau matériel, soit de payer l’indemnité contractuelle de résiliation anticipée du contrat de prestation, selon elle toujours en vigueur, à un locataire qui s’était entendu contractuellement avec son loueur pour mettre de fin de manière anticipée au contrat de location, moyennant engagement de paiement des loyers à échoir.

Alors, certes, la Cour de Cassation a posé dans deux attendus, rédigés en des termes strictement identiques que, « la résiliation de l’un quelconque d’entre eux entraine la caducité, par voie de conséquence, des autres, sauf pour la partie à l’origine de l’anéantissement de cet ensemble contractuel à indemniser le préjudice causé par sa faute »(5). Mais bien qu’interdépendantes, ces conventions sont conclues séparément et comprennent souvent des clauses de sortie anticipée, moyennant indemnité, et dont la mise en œuvre n’est pas fautive en tant que telle.

La partie dont le contrat est déclaré caduc, du fait de la résiliation fautive ou par accord amiable entre le locataire et l’autre partie, ne semble donc pas pouvoir, à ce titre, baser sa réclamation en contestant la caducité de son contrat. Celui-ci doit plutôt porter son argumentaire sur l’indemnisation de son préjudice. Cela suppose l’application des règles de droit commun de la responsabilité mais encore faut-il pouvoir démontrer la faute, le préjudice et le lien de cause à effet entre cette faute et ce préjudice.

De plus, une question reste en suspens : les décisions à ce jour portent sur des contrats conclus antérieurement à l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016. Or, l’article 1187 du code civil, issu de cette ordonnance, dispose simplement : « La caducité met fin au contrat. Elle peut donner lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à1352-9 ». Il n’est point question de responsabilité et donc d’indemnisation.

La Cour de cassation poursuivra t’elle l’application de sa jurisprudence lorsque de telles problématiques se poseront pour des contrats conclus après le 01 octobre 2016 ? Telle reste la question.

La prudence est mère de sureté et il semble donc plus « prudent » d’organiser la relation contractuelle, entre le prestataire et le loueur, de telle sorte que soit posé clairement, comme obligation contractuelle, l’interdiction de prendre (pour le prestataire avec son client, comme pour le loueur avec son locataire) des décisions susceptibles d’impacter le contrat de l’autre partie sans son accord formel. Tout comportement inverse constitue une faute contractuelle.

Certains diront que c’est reconnaitre l’interdépendance de ces contrats mais est-il raisonnable aujourd’hui de prétendre le contraire…

Christelle FORT
Avocat au Barreau de Poitiers
www.bhpartners.fr

(1) Cass. Ch. Mixte, 17 mai 2013, n°11-22.927 et n°11-22.768
(2)  Cour d’appel Versailles 13e chambre4 Octobre 2016, Cour d’appel, Versailles, 13e chambre, 9 Février 2017 – n° 15/02929
(3) Cour d’appel, Montpellier, 2e chambre, 7 Juillet 2015 – n° 14/02704,
(4)  Cass, Ch commerciale, 12 Juillet 2017 – n° 15-23.552
(5) Cass Ch. Com 12 juillet 2017 –n°15-23 552 et Cass Ch Com 12 juillet 2017 – n°15-27.703